농업보호구역에서 일반인도 주택 건축이 가능한가?

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농업보호구역에서 일반인도 주택 건축이 가능한가?
농업보호구역은 농업진흥구역보다 규제가 적지만 농업인이 아닌 일반인도 소규모 단독주택을 건축할 수 있는지 질문이 있어 관련 법규를 정리해 보았다. 
– 상공인플러스 행정사 이기상-

 

농업보호구역에서 농업인이 아닌 일반인도 1천제곱미터 미만의 단독주택의 건립은 가능하다. 다만, 농지법 시행령 제33조에 따른 농지전용 심사 기준에 따라 가능여부가 결정되며 경지정리 지역이나 우량농지는 단독주택 건축이 제외될 수 있다. 

농지는 법적 지목을 불문하고 사실상 농작물 경작지나 다년생 재배지로 이용되는 토지와 농축산물 생산시설의 부지를 말하며 이런 농지중에 농업 진흥을 위해 특별히 보호할 구역을  농업진흥지역으로 지정하고 이 지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 관리한다.  

농지가 집단화된 농업진흥구역은 농업인이나 농업과 관련된 시설 이외는 농지를 개발할 수 없도록 제한하고  농업인에 한하여 단독 주택과 농업과 관련된 시설만 개발이 허용되고 있다.

농업진흥구역과는 달리 농업보호구역은 용수원 확보, 수질 보전등 농업 여건을 보호하기 위해 지정한 곳으로 농업진흥구역보다 상대적으로 규제가 적은 지역이다.

농업진흥구역과 농업보호구역에서 할 수 있는 행위는 농지법 제32조에서 구분되어져 있다.  그 중 농업진흥 구역에서는 농어업인 주택, 농축산용 및 어업용 시설의 설치를 규모에 따라 허용하고 있고 농업보호구역에서는 정해진 행위 이외의 시설은 설치할 수 없도록 규정되어 있다.

농업보호구역에서 허용하는 시설은 농지법 제32조2항에서  3개 항목으로 나누어 기준을 정해 놓았다. 첫번째로 농업진흥구역에서 할 수 있는 모든 행위, 두번째로 농업인의 소득 증대에 필요한 시설, 세번째로  농업인의 생활여건을 개선하기 위해 필요한 부대시설을 설치할 수 있도록 허용하고 있다.

일반인이 농업보호구역에서 단독주택 건축이 가능한 것은 세번째인 농업인의 생활여건을 개선하기 위한 부대시설에 관한 규정이다. 이 규정에는 농업보호구역 안의 부지면적이 1천제곱미터 미만인 건축물, 공작물, 기타 시설의 설치가 가능하도록 되어 있어  ‘건축법시행령’ 별표1제1호 가목에 해당하는 단독주택은 일반인의 건축이 가능하다. 단독주택도 독립 가구로서 가정어린이집 ·공동생활가정·지역아동센터 등 노인복지시설을 포함하며 노인복지주택은 제외된다 . 

단독주택 이외에도 농업보호구역에서는 건축법에 따른 1종 근린시설인 일용품판매점, 의원, 탁구장, 체육관과, 공공업무시설의 설치가 가능하고 2종근린시설 중에서 부지면적 500평방제곱미터 미만인 공연장, 소극장, 종교집회장 등 농업인의 생활여건 개선을 위한 시설도 설치가 가능하다.